Renégocier son crédit immobilier, pour faire baisser son taux d'intérêt

L’économie est en constante évolution, la renégociation des taux de crédits immobiliers est devenue courante pour certains propriétaires. Cet article se propose d’explorer les différentes facettes de ce processus complexe. L’accent est mis sur les stratégies efficaces pour obtenir les meilleurs résultats possibles.

Les conseils et les stratégies discutés ici proviennent de Laurence Dourron, la responsable en prêts immobiliers du CSF. Elle possède des connaissances approfondies du marché et des domaines de la renégociation des taux de crédits immobiliers. 

Les taux de crédit immobilier actuels

En 2024, les taux de crédit immobilier ont connu une certaine stabilité. En mai 2024, le taux immobilier moyen pour les prêts sur 25 ans était de 3,99%. Ce taux représente une baisse notable de 0,5% par rapport à l’année précédente. Les taux pour différentes durées étaient les suivants. Pour 7 ans, le taux du marché était de 3,65%, pour 10 ans, il était de 3,65%, pour 15 ans, il était de 3,80%, pour 20 ans, il était de 3,90%, et pour 25 ans, il était de 4,00%. Ces taux sont donnés à titre indicatif et ne prennent pas en compte l’assurance crédit. Il est important de noter que ces taux peuvent varier en fonction de divers facteurs. La situation financière personnelle de l’emprunteur est un de ces facteurs.

 

Pourquoi et quand renégocier son crédit immobilier ?

La renégociation d’un crédit immobilier est une démarche qui peut être envisagée pour plusieurs raisons:

    1. Baisse des taux d’intérêt : Si les taux d’intérêt actuels sont plus bas que celui de votre crédit immobilier, vous pouvez envisager une renégociation. Cela vous permettra de bénéficier de conditions d’emprunt plus favorables.
    2. Économies potentielles : La renégociation peut vous permettre de réaliser des économies significatives. Soit en réduisant le montant de vos mensualités, soit en raccourcissant la durée de votre prêt.
    3. Changement de situation financière : Si votre situation financière a évolué de manière positive depuis la souscription de votre prêt, une renégociation peut vous permettre d’obtenir de meilleures conditions.

Quant au moment idéal pour renégocier son crédit immobilier, il dépend de plusieurs facteurs:

    1. Phase de remboursement : Il est généralement plus intéressant de renégocier son prêt lorsqu’on se trouve dans la première moitié de la période de remboursement.
    2. Écart de taux : Un écart d’au moins 0,70% à 1% entre le taux actuel de votre crédit et le taux du marché est généralement nécessaire pour que la renégociation soit rentable.
    3. Capital restant dû : Pour que la renégociation soit intéressante, il est généralement recommandé d’avoir un capital restant dû d’au moins 50 000 à 70 000 euros.
 

Les questions à se poser avant d’engager une renégociation de prêt

    1. Durée du prêt restant : Combien de temps vous reste-t-il pour rembourser votre prêt ? Si vous êtes encore dans la première moitié de votre prêt, la renégociation peut être avantageuse. En effet, les intérêts sont généralement plus élevés en début de prêt. Ainsi, une baisse du taux d’intérêt peut entraîner des économies significatives.

    2. Différence entre le taux actuel et le nouveau taux : Quelle est la différence entre votre taux d’intérêt actuel et le taux proposé par la banque ? En règle générale, un écart d’au moins 0,70% à 1% est nécessaire pour que la renégociation soit rentable. Cependant, chaque situation est unique et il est important de faire vos propres calculs pour déterminer si la renégociation est bénéfique pour vous.

    3. Montant des frais : Quels sont les frais associés à la renégociation de votre prêt ? Ces frais peuvent inclure des pénalités de remboursement anticipé, des frais de dossier, et éventuellement des frais de courtage si vous faites appel à un courtier. Il est important de prendre en compte ces frais lors du calcul de l’économie potentielle générée par la renégociation.

    4. Est-ce que je peux renégocier plusieurs fois mon prêt immobilier ? : Oui, il est possible de renégocier son prêt immobilier plusieurs fois. Cependant, chaque renégociation entraîne des frais (indemnités de remboursement anticipé, frais de dossier, etc.) qui peuvent rendre l’opération moins rentable. Il est donc important de bien calculer le coût total de la renégociation pour s’assurer qu’elle est financièrement avantageuse.

 

Les conditions pour bien renégocier son prêt immobilier

Pour bien renégocier votre prêt immobilier, plusieurs conditions doivent être réunies:

    1. Durée du prêt restant : Vous devez être dans la première moitié de votre crédit immobilier. En effet, les intérêts sont plus élevés au début du prêt, donc une baisse du taux d’intérêt peut entraîner des économies significatives.

    2. Différence entre le taux actuel et le nouveau taux : L’écart entre le taux d’intérêt initial et le taux actuel pratiqué doit être, pour la même durée, d’au moins 0,70 voire 1 point. Un écart significatif peut rendre la renégociation rentable.

    3. Montant du capital restant dû : Le capital restant dû doit être d’au moins 70 000 €. Si le montant restant à rembourser est trop faible, les économies réalisées par la renégociation pourraient être inférieures aux frais engendrés par cette opération.

    4. Frais associés à la renégociation : Il est important de prendre en compte les frais associés à la renégociation, qui peuvent inclure des pénalités de remboursement anticipé, des frais de dossier, et éventuellement des frais de courtage si vous faites appel à un courtier.

 

Les avantages de la renégociation de crédit immobilier

La renégociation de crédit immobilier offre plusieurs avantages:

    1. Réduction des mensualités : En profitant des taux d’intérêt plus bas, vous pouvez réduire le montant des mensualités de votre crédit immobilier. Cette diminution peut atteindre jusqu’à 60% du montant initial.

    2. Réduction de la durée de remboursement : La renégociation peut vous permettre de rembourser votre prêt plus rapidement en gardant les mêmes mensualités. Cela peut vous permettre de réaliser des économies sur le total des intérêts et des primes d’assurance à verser.

    3. Augmentation du pouvoir d’achat : En réduisant vos mensualités, vous pouvez augmenter votre reste à vivre chaque mois. Cela peut vous permettre de réaliser de nouveaux projets ou de mettre de l’argent de côté pour la retraite.

    4. Conditions d’emprunt plus favorables : Si les taux d’intérêt ont baissé depuis la souscription de votre prêt, la renégociation peut vous permettre d’obtenir des conditions d’emprunt plus favorables.

Le bon moment pour renégocier son prêt

Le bon moment pour renégocier votre prêt immobilier dépend de plusieurs facteurs:

    1. Taux d’intérêt actuels : Le moment idéal pour renégocier votre prêt immobilier est lorsque les taux d’intérêt actuels sont plus bas que le taux initial de votre prêt.
    2. Début des remboursements : Il est préférable de renégocier votre prêt lorsque vous êtes encore au début des remboursements. En effet, la part des intérêts dans chaque mensualité est plus élevée au début de l’échéancier de remboursement.
    3. Frais de renégociation : Après avoir pris en compte les frais de renégociation, vous devriez en ressortir gagnant financièrement.

Quelles différences entre renégociation et rachat de prêt immobilier ?

- Renégocier le taux de son crédit immobilier

La renégociation de taux de crédit immobilier est une démarche que vous pouvez entreprendre auprès de votre banque pour obtenir un taux d’intérêt plus bas sur votre prêt immobilier existant. Cela peut être particulièrement avantageux lorsque les taux d’intérêt du marché sont plus bas que le taux que vous payez actuellement.

Voici comment cela fonctionne en général :

    1. Contactez votre banque : Vous devez d’abord contacter votre banque et exprimer votre souhait de renégocier votre taux de crédit immobilier.

    2. Analyse de votre situation : La banque examinera alors votre situation financière, votre historique de crédit et le montant restant de votre prêt. Elle prendra également en compte les taux d’intérêt actuels du marché.

    3. Nouveau taux proposé : Si la banque estime que la renégociation est dans son intérêt et le vôtre, elle vous proposera un nouveau taux d’intérêt.

    4. Acceptation ou refus : Vous pouvez accepter ou refuser la proposition. Si vous l’acceptez, votre prêt sera recalculé avec le nouveau taux d’intérêt.

    5. Frais de renégociation : Il est important de noter qu’il peut y avoir des frais associés à la renégociation, tels que les pénalités de remboursement anticipé ou les frais de dossier. Il est donc essentiel de faire vos calculs pour vous assurer que la renégociation est financièrement avantageuse.

- Racheter son prêt immobilier

Le rachat de crédit immobilier est une opération qui consiste à faire racheter son prêt immobilier en cours par un nouvel établissement financier proposant des conditions de financement plus avantageuses.

En détail, cela signifie solliciter un organisme financier concurrent afin qu’il reprenne un prêt immobilier (ou plusieurs) que vous remboursez. La banque concurrente s’acquitte de vos crédits. De votre côté, vous lui remboursez une mensualité unique.

Cela peut être particulièrement intéressant lorsque vous constatez une baisse des taux d’intérêt. En réduisant le taux d’intérêt de votre crédit, vous baissez son coût total, donc le montant de vos mensualités.

Faire un rachat de crédit permet de regrouper vos prêts en un crédit unique. Vous allongez la durée de remboursement afin de réduire vos charges mensuelles. Cela augmente votre reste à vivre pour améliorer votre situation financière.

Il est important de noter que le rachat de crédit immobilier engendre des frais : indemnité de remboursement anticipé (IRA), frais de dossier, frais de garantie, frais de mainlevée d’hypothèque. L’indemnité ne doit pas dépasser 6 mois d’intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt, ou 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé.

Il est généralement plus intéressant de renégocier ou faire racheter son prêt immobilier pendant la première moitié de la vie du crédit. En effet, vous remboursez plus d’intérêts au départ qu’à la fin du prêt.

- Rachat ou renégociation, quelle solution choisir ?

Le choix entre le rachat de crédit immobilier et la renégociation de crédit dépend de plusieurs facteurs, notamment votre situation financière, la relation avec votre banque et les taux du marché.

La renégociation de prêt consiste à demander à votre banque actuelle de réviser les conditions de votre contrat de prêt initial pour obtenir un taux d’intérêt plus bas. Cela peut être une bonne option si vous avez une bonne relation avec votre banque et que celle-ci est disposée à vous offrir un meilleur taux.

Le rachat de crédit, en revanche, implique de souscrire un nouvel emprunt auprès d’une autre banque qui propose un taux d’intérêt plus avantageux. Cette option peut être plus intéressante si votre banque actuelle refuse de renégocier votre prêt ou si vous trouvez un taux beaucoup plus bas ailleurs.

Il est important de noter que les deux options engendrent des frais. Par exemple, le rachat de crédit peut entraîner des frais de remboursement anticipé, des frais de dossier, et des frais de garantie. De même, la renégociation de votre prêt peut entraîner des frais de dossier.

Comment faire baisser son taux de crédit immobilier en renégociant son prêt immobilier ?

Voici comment vous pouvez faire baisser le taux de votre crédit immobilier en renégociant votre prêt :

  1. Augmentez votre apport personnel : Une épargne plus importante vous permet d’obtenir un meilleur taux. Les banques considèrent un apport personnel conséquent comme un signe de faible risque pour l’emprunteur.

  2. Optez pour le prêt multilignes : Cette solution consiste à diviser la durée d’un crédit longue durée en deux parties, ce qui peut vous permettre d’obtenir un taux avantageux sur une partie du prêt.

  3. Renégociez tous les détails : Discutez chaque aspect de votre contrat, y compris les frais annexes, pour réduire le coût total de votre crédit.

  4. Souscrivez à de nouveaux produits financiers : Certaines banques offrent de meilleurs taux si vous souscrivez à d’autres produits financiers. Évaluez bien leur intérêt avant de vous engager.

  5. Montrez une bonne gestion de vos comptes : Une gestion efficace de vos finances joue en votre faveur lors de la renégociation. La banque sera plus encline à vous proposer un taux avantageux.

  6. Transférez votre prêt dans une autre banque : Cette option est possible, mais elle entraîne des frais de remboursement anticipé, des frais de dossier et des frais de garantie.

Comment faire pour racheter son prêt immobilier, afin de diminuer le montant de ses mensualités ?

Pour racheter votre prêt immobilier et ainsi diminuer le montant de vos mensualités, voici quelques étapes à suivre:

    1. Analysez le marché.
      Vérifiez si les taux d’intérêt actuels sont plus bas que le taux de votre prêt existant.

    2. Préparez votre dossier.
      Assurez-vous que votre dossier est solide. Cela comprend une bonne gestion de vos comptes, une capacité d’épargne démontrée, et une situation financière stable.

    3. Contactez d’autres banques.
      Prenez rendez-vous avec votre établissement financier pour discuter de la possibilité de racheter votre prêt.

    4. Négociez les conditions.
      Discutez des conditions de votre prêt, y compris le taux d’intérêt, la durée du prêt, et les frais annexes.

    5. Faites votre choix.
      Une fois que vous avez comparé les offres, choisissez celle qui vous convient le mieux.

    6. Finalisez le rachat de prêt.
      Si vous acceptez une offre de rachat de prêt, vous devrez signer un nouveau contrat de prêt avec la nouvelle banque.

Quels sont les coûts d’une renégociation de crédit immobilier et/ou rachat de crédit immobilier ?

Les coûts d’une renégociation de crédit immobilier et d’un rachat de crédit immobilier peuvent varier, mais ils comprennent généralement les éléments suivants:

    1. Frais de dossier;
      Ces frais sont facturés par la banque pour le traitement de votre demande. Ils peuvent varier en fonction de l’établissement financier et du montant du prêt.

    2. Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA).
      Ces indemnités sont dues si vous remboursez votre prêt avant la fin de la durée prévue dans votre contrat. L’indemnité ne doit pas dépasser 6 mois d’intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt, ou 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé.

    3. Frais de garantie.
      Ces frais sont liés à la mise en place d’une garantie (par exemple, une hypothèque) pour couvrir le prêt.

    4. Frais de notaire.
      Ces frais sont dus si votre prêt est garanti par une hypothèque et que vous devez la lever pour le rachat de crédit.

    5. Coût de l’assurance emprunteur.
      Lors d’un rachat de crédit, vous devrez souscrire une nouvelle assurance emprunteur. Le coût de cette assurance dépendra de votre âge, de votre état de santé et du montant du prêt.

    6. Taux d’intérêt.
      Le taux d’intérêt du nouveau prêt aura un impact sur le coût total du rachat de crédit.

Bien se préparer avant son rendez-vous de renégociation de son crédit immobilier :

Pour bien vous préparer avant votre rendez-vous de renégociation de votre crédit immobilier, voici une liste de documents que vous pourriez avoir besoin de rassembler :

  • Livret de famille
  • 3 derniers bulletins de salaire
  • Dernier avis d’imposition
  • Contrat de travail
  • Relevés de comptes bancaires des 3 derniers mois
  • Tableau d’amortissement du crédit concerné
  • Titre de propriété ou quittance de loyer
  • Copie de l’acte authentique d’achat du logement acquis grâce au prêt

Votre banque refuse de renégocier le taux de votre prêt, nos conseils pour réduire le coût de son crédit immobilier :

Pourquoi une banque peut-elle refuser de renégocier le taux de votre crédit immobilier ?

  • Une banque peut refuser de renégocier le taux de votre crédit immobilier pour plusieurs raisons:
    1. Profil de l’emprunteur jugé inadéquat.
      Si vous êtes régulièrement à découvert sur vos comptes bancaires, si vous avez des retards de paiement récurrents pour vos prêts, ou si vous êtes fiché par la Banque de France, la banque peut juger votre profil d’emprunteur comme étant peu fiable.
    2. Renégociation jugée peu avantageuse par la banque.
      Les banques sont réticentes à accorder des renégociations de prêt car en vous accordant une baisse de taux, elles perdent de l’argent par rapport à votre emprunt initial.
    3. Politique commerciale de l’établissement.
      Certaines banques peuvent ne pas privilégier l’orientation commerciale de la renégociation de prêts.

Négocier la baisse de durée de votre crédit immobilier : 

  • C’est une démarche qui peut être envisagée lorsque les taux d’intérêts baissent. Cette renégociation peut vous permettre d’obtenir des conditions d’emprunt plus favorables. Voici quelques points à considérer :
    1. Réduction des mensualités ou de la durée du prêt.
      L’objectif de la renégociation peut être de réduire vos mensualités et/ou de baisser la durée du prêt.
    2. Évaluation de la faisabilité.
      Il est recommandé de vous rendre chez votre courtier en crédit immobilier et d’évaluer avec lui la faisabilité de la renégociation, les gains potentiels, etc.
    3. Préparation du rendez-vous.
      Pensez à bien préparer votre rendez-vous en rassemblant tous les documents relatifs au prêt en cours et tous les documents attestant de votre situation actuelle.
    4. Frais de renégociation.
      Avant de discuter de la renégociation de crédit immobilier avec votre banque, il est essentiel d’avoir en tête tous les frais engendrés par une telle opération : frais de dossier, frais d’avenant, frais de garantie éventuels, indemnité de remboursement anticipé.

Si votre banque refuse de renégocier le taux de votre prêt immobilier

  • Il existe d’autres moyens pour réduire le coût de votre crédit. L’un d’eux est le remboursement anticipé. Voici comment cela fonctionne :

    1. Comprendre le remboursement anticipé.
      Le remboursement anticipé signifie que vous payez une partie ou la totalité de votre prêt avant la date d’échéance prévue. Cela peut réduire le montant total des intérêts que vous payez.

    2. Vérifier les pénalités de remboursement anticipé.
      Avant de décider de rembourser votre prêt par anticipation, vérifiez si votre contrat de prêt comporte des pénalités pour remboursement anticipé. Certaines banques peuvent facturer des frais si vous remboursez votre prêt plus tôt que prévu.

    3. Évaluer votre situation financière.
      Assurez-vous d’avoir suffisamment d’économies pour couvrir vos dépenses courantes et d’urgence avant de décider de rembourser votre prêt par anticipation.

    4. Faire une demande de remboursement anticipé.
      Si vous décidez de procéder au remboursement anticipé, contactez votre banque pour connaître la procédure. Vous devrez peut-être remplir un formulaire de demande et fournir des justificatifs de votre capacité à rembourser le prêt.

    5. Suivre votre nouveau plan de remboursement.
      Une fois que vous avez effectué un remboursement anticipé, assurez-vous de suivre votre nouveau plan de remboursement. Continuez à faire des paiements réguliers pour éviter les pénalités de retard.

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Source : CSF immobilier

Publié le 31/05/2024