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Un regard avisé sur le budget des fonctionnaires

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Le plan « Initiative copropriétés », la solution pour les logements insalubres ?

Un mois avant la catastrophe de Marseille, le gouvernement a lancé son plan « initiative Copropriétés ». Ce plan a trois objectifs : transformer, recycler ou démolir les copropriétés les plus dégradées, redresser des copropriétés qui le nécessitent et me

Ce plan concerne près de 1 000 copropriétés et 56 000 logements. Le budget alloué à ce plan est de 3 milliards d’euros sur 10 ans. Il se veut opérationnel et local, en partenariat avec les collectivités locales et les organismes chargés de l’habitat et de l’urbanisme, ainsi que la CDC-Banque des Territoires et Action Logement.

Les trois immeubles qui se sont effondrés à Marseille auraient-ils pu bénéficier des actions de ce plan ? Ce n’est pas sûr. Un expert est passé trois semaines avant le drame et n’a demandé que la réalisation de travaux pour lesquels un devis était en cours. Mais il suffit que le propriétaire indique que son locataire refuse les travaux pour que l’affaire soit classée. Ces immeubles ne font pas partie des 5 copropriétés identifiées comme prioritaires à Marseille par le plan (2 263 logements).

Ce plan « initiative Copropriétés » ne prend en compte que les cas les plus désespérés. Il ne touche pas les immeubles « seulement » insalubres comme ceux qui se sont effondrés début novembre. Ces bâtiments auraient-ils pu bénéficier du volet « prévention » de ce plan ? Dans ces immeubles, les travaux nécessaires ont-ils été faits à temps ?  Les experts mandatés par la mairie n’ont pas vu d’obstacle au logement dans cet immeuble. Les employés du service communal en charge du secteur ne semblent pas avoir les compétences nécessaires à l’appréciation de l’état des immeubles. Hors, ce sont les collectivités locales qui, dans ce plan gouvernemental, doivent être au plus proche des copropriétés en difficulté.

Loin des 56 000 logements que visent le gouvernement dans son plan, la Fondation de l’Abbé Pierre estime que ce sont 2,8 millions de logements qui, au niveau national, sont jugés insalubres. A Marseille, la Fondation estime que 100 000 Marseillais vivent dans des conditions inacceptables.
Ce plan a pour vocation de traiter, dans un délai assez long de 10 ans, les plus grosses copropriétés. On ne peut que saluer sa mise en place. Il est très audacieux, même si sa mise en place a été rendue inaudible par les effondrements dans la capitale phocéenne. Mais il faut aussi traiter les plus petits immeubles au niveau local, par des remontées d’information des services compétents. Et les préfets de région, en charge de l’application de ce plan, vont se heurter aux politiques locales ; les municipalités étant seules compétentes pour aménager leur territoire, décider quels immeubles sont insalubres et émettre un arrêté de péril.

Le point sur le crédit immobilier

Le taux de crédit moyen est de 1,43 % en baisse par rapport à juin (1,44 %).

Ce taux diminue chaque mois depuis un an. Et plus la durée de l’emprunt est longue, plus la baisse est importante.  Cette baisse ne contre pas la hausse des prix de l’immobilier, très sensible dans les grandes villes. La hausse est de 3,2 % sur l’ensemble de la France, selon le Conseil Supérieur du Notariat. Mais si les prix continuent d’augmenter, la hausse est moins forte et elle cache des disparités selon les villes. Grenoble est en baisse de 6 %, Saint-Etienne de 3 %, Toulon et Orléans de 2 %. Les prix sont stables à Marseille, Toulouse, Montpellier et Lille.
La variable d’ajustement face au prix est la durée du prêt. Elle est de 222 mois en moyenne. Cela correspond à une hausse de 5 mois en 2017 et de 4 mois en 2018. La part des prêts d’une durée supérieure à 25 ans est de 38 %.
Face à la chute du nombre de prêts demandés (-6,8 % sur les 12 derniers mois par rapport à la période précédente), les banques ont assoupli leurs conditions d’obtention des prêts, principalement à destination des ménages les plus modestes. Mais cela ne compense pas la diminution du soutien financier de l’Etat pour l’accès au premier achat immobilier.
Le coût relatif moyen des opérations immobilières est en légère hausse à 4,1 ans de revenus. C’est le même niveau qu’en juillet 2017. Ce coût relatif est en constante augmentation, le prix de l’immobilier augmentant plus rapidement que la hausse des salaires.
 
Sources :
L’observatoire Crédit Logement / CSA
Conseil Supérieur du Notariat

Le mal logement en France, une situation qui s’installe ?

Pour la 23e  fois, la Fondation Abbé Pierre publie son rapport annuel sur le mal logement en France.

Avec une constance égale, elle relève tous les points qui font la crise du logement : de l’absence de logement au surpeuplement ou à la précarité énergétique. La Fondation met en avant le paradoxe de l’immobilier en France avec une crise du logement qui s’accroit et un marché de l’immobilier qui ne s’est jamais aussi bien porté qu’en 2017 avec un million de transactions.

Une France coupée en deux.
Ce paradoxe illustre le logement dans une France coupée en deux. D’un côté, une population aux moyens faibles subit une crise de l’immobilier, l’obligeant à sacrifier une part de ses revenus et de son confort pour garder son logement. De l’autre côté, une France aux revenus plus confortables qui résiste, tant bien que mal, à la hausse des prix de l’immobilier et qui voit ses conditions de logement s’améliorer. Ce qui pousse la Fondation à dire que les Français sont « mieux logés que leurs grands-parents de l’époque de l’appel de 1954 de l’abbé Pierre ».
Mais cette amélioration du nombre de m² par personne, de la taille et du confort des logements ne doit pas cacher les chiffres. 4,3 millions de personnes vivent en situation de surpeuplement. 1,2 million de locataires sont en situation d’impayés de loyer. 1,1 million de personnes, propriétaires occupant, vivent dans une copropriété en difficulté financière (absence de travaux, impayés, dysfonctionnement du syndic). 3,5 millions de personnes ont eu froid dans leur logement. 5,7 millions consacrent plus de 35 % de leurs revenus aux dépenses de logement. Et tous ces chiffres sont en augmentation, malgré la mise en place de politiques du logement, pas toujours bien suivies ou efficaces.
 
Le surpeuplement, une tendance qui s’accroit.
Le surpeuplement  a des causes variées. On trouve des familles recomposées, avec la difficulté d’augmenter la taille du logement quand la famille s’agrandit. Le phénomène du retour des enfants chez leurs parents est hausse. On observe aussi , après une rupture, l’accueil, « temporaire » mais qui perdure, des membres parfois éloignés de la famille expulsés de leur logement. On n’est pas encore à la description du logement des Maheux dans Germinal, mais après avoir eu une période d’amélioration globale après la Seconde Guerre Mondiale, on voit de plus en plus de situations difficiles.
La Fondation de l’abbé Pierre insiste dans son rapport sur le surpeuplement comme un problème en émergence qui risque de s’aggraver dans l’avenir. Cette aggravation a des conséquences sur la vie des ménages. Elle peut bloquer des familles dans des situations conflictuelles. Pour lutter contre ce phénomène, le rapport de la Fondation appelle les pouvoirs publics à identifier, quantifier et localiser ces situations afin d’apporter des solutions durables et revenir dans une dynamique d’amélioration de l’habitat.

La réponse politique au mal logement.
La politique du logement n’était pas la priorité du candidat Macron. Devenu Président de la République, celui-ci veut construire plus vite, moins cher et protéger les plus fragiles. La Fondation pointe le risque de déséquilibre entre la volonté de libérer, au sens économique du terme, le marché du logement ou de réduire les contraintes dans ce secteur et le renforcement de la protection des personnes au travers du logement. Cette crainte est confortée par les paroles du Président qui estime que la politique du logement est une dépense forte pour un résultat faible. 40 milliards de dépenses et toujours autant de mal logés. La première mesure a été de réduire les Aides Personnalisées au logement de 5 € par mois. Une mesure contestée par la Fondation. Les organismes HLM ont été contraints de réduire d’autant les loyers. Ils sont incités à compenser cette baisse de revenus par une vente accrue de logements sociaux qui permettra aux bailleurs sociaux de récupérer des fonds pour financer de nouvelles constructions. Le but du gouvernement est de dépenser moins en APL, sans douleur pour les ménages les plus défavorisés, d’inciter les bailleurs à construire plus avec moins de fonds en diminuant les contraintes et les possibilités de recours qui pèsent sur eux.
 
Le 23e rapport de la Fondation de l’abbé Pierre s’inquiète du surpeuplement, nouvelle tendance du mal logement, et du discours du gouvernement, jugé peu en phase avec les actes. La Fondation estime que la politique du logement ne doit pas être une « politique résiduelle » d’accompagnement. Elle doit, au contraire, agir dans le sens du développement d’une offre de logements accessible à tous. Nous verrons quelle sera la réponse du gouvernement et surtout quels seront les effets de sa première politique du logement.
 

La qualité du logement en 2017

Eau et gaz à tous les étages

Dans les années 1970, 25 % des logements n’avaient pas de baignoire ou de douche ou de toilettes à l’intérieur. Ce n’est plus le cas 40 ans plus tard. Mais ce n’est pas parfait, 78 % des logements n’ayant aucun défaut. Ces défauts se retrouvent principalement dans les logements construits avant 1949 (6,5 % de ces logements ont un défaut). Ces logements sont occupés par des locataires, les propriétaires souhaitent avoir tout le confort moderne dans leur résidence ! Et plus leurs revenus baissent, plus leurs logements présentent des défauts. Depuis la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (loi SRU de 2002), un logement décent doit faire au moins 9m² et avoir une hauteur sous plafond de 2,20 m. Ce n’est toujours pas le cas pour 1,3 % des logements. Un logement est dépourvu du confort de base s’il n’a pas d’eau courante, ou de baignoire ou de douche, ou de WC à l’intérieur.
La surface des maisons continue d’augmenter, pour atteindre 112 m² en moyenne, alors que celle des appartements baisse de 4 %, à 63 m² par logement. La population  vieillissant, le nombre de personnes par logement diminue, de 2,7 en 1984 à 2,3 de nos jours. C’est dû au vieillissement de la population, les occupants ne changeant pas de logement au départ des enfants ou après le décès du conjoint.
En moyenne, les logements comptent 4 pièces d’habitation, environ trois pièces dans les logements collectifs et 5 dans les logements individuels. Ce qui fait chaque occupant a 2 pièces à sa disposition en maison individuelle et 1,5 pièces dans un appartement. Les propriétaires ont un logement de 109 m² contre 70 m² pour les locataires. Et plus vous vieillissez, plus votre logement sera grand. La surface double entre 30 ans et 65 ans, de 30 m² à 60 m² par personne.
Au final, si vous êtes propriétaire, que vous avez 65 ans et que vous vivez seul à la campagne, vous habiterez dans un logement beaucoup plus grand et confortable que si vous vivez en couple avec des enfants à Paris dans un logement que vous louez !

Le parc de logements en France en 2017

34,5 millions de logements en France en 2017

Ce nombre  est en augmentation régulière depuis 30 ans, d’environ 1 % par an. En 45 ans le nombre de résidences principales a cru de  76 % (+ 12 millions) alors que la population n’augmentait que de 28 % (+14 millions d’habitants).
Le logement individuel est majoritaire (57 %), mais il est en recul depuis 2008. Le nombre de logement dans l’individuel augmente moins vite que dans le collectif.
Cette situation s’explique par une tendance, depuis 10 ans, à construire plus de logements en immeubles collectifs. Le coût du transport individuel, le temps de transport collectifs et le vieillissement de la population expliquent cette tendance. On construit plus près des centre-villes.
La surface des logements augmente, passant de 76 m² en moyenne pour les logements construits entre 1949 et 1974, à 84 m² pour ceux construits entre 1975 et 1988 et 87 m² pour les plus récents. Mais le nombre de pièces est stable, avec 3 ou 4 pièces d’habitation. Ce qui donne des logements avec des pièces d’habitation plus spacieuses. Et dans le même temps le nombre d’occupants par logement baisse. En 1968, trois personnes occupaient un logement. En 2016, 2,16 personnes occupent un logement.  Avec la hausse de la surface des logements, on passe de 31 m² par personne en 1984 à 40 m² en 2006. Mais derrière ces chiffres très froids, se cache une réalité différente entre des jeunes qui peinent à s’installer dans le parc locatif intermédiaire, sans parler de devenir propriétaires, et des ménages plus âgés, propriétaires de leur logement ou occupant un logement rendu spacieux par le départ de leurs enfants. Cette différence se retrouve aussi entre les ménages de la région parisienne et les ménages habitant en zone rurale ou péri-urbaine.
Le nombre de logements vacants est relativement stable à 8 % du parc. Un logement vacant est un logement inoccupé mais pas forcément habitable immédiatement. Il peut être en vente ou en location, s’il a trouvé preneur, il peut être en travaux. Ce peut être aussi un logement inclus dans une succession. On retrouve ces logements vacants essentiellement dans les communes rurales. Et ce sont surtout des logements d’une ou deux pièces.

(Source INSEE - Etude 2017 sur le logement)

Le coût du logement en 2017

Un logement de plus en plus en plus cher !

En seulement 7 ans, les prix de vente des logements anciens ont doublé, avec un pic en 2004 et 2005 : + 15 %. Les seules périodes de baisse ont été en 2009, jusqu’à - 8 %, au moment de la crise, puis entre 2012 et 2015, de 2 % en moyenne. Dans le neuf, les hausses et les baisses de prix sont plus lissées. La seule baisse véritable, fin 2012, a été inférieure à 2 % !

Et pour financer cela, le revenu disponible par ménage ne suit pas. Il a diminué 6 fois entre 2000 et 2015.
La hausse des prix ne décourage pas les acheteurs. Plus la hausse du prix des logements se fait sentir et plus le volume de ventes augmente. En septembre 206, on estimait à 840 000 le nombre de transactions sur un an, contre 775 000 sur la période précédente. Et presque un million de ventes sur l’année 2017, selon les premiers chiffres.

Les loyers augmentent aussi, mais moins que les prix de vente des logements. Au lieu de 90 %, les loyers n’ont augmenté que de.. 38 %. L’indice des prix à la consommation a augmenté de 26 % sur la même période. Et les revenus disponibles de 30 %. L’indice des loyers n’augmente plus que de 0,2 % par an au troisième trimestre  2016, alors que sa progression était de l’ordre de 2 % par an en 2013.
Les aides au logement, qui visent à aider les populations les moins aisées dans leur dépense de logement, ont un effet inverse à celui recherché. Ces aides ont un effet sur l’augmentation des loyers. Le montant alloué est fonction du revenu, du loyer et de nombres de personnes à charge. Plus le loyer est élevé, plus les APL (Aides Personnalisées au Logement) sont importantes. Les propriétaires ont intégré cette donnée et augmentent leurs revenus par ce biais.
Un propriétaire dépense environ 69 € par an et par mètre carré pour son logement  (eau, ébergie, assurances, taxes). Mais un ménage déja propriétaire dépense trois fois moins qu’un ménage qui doit rembourser son prêt immobilier. Le coût est de 37 €/m² contre 128 €/m². Cette différence est due au remboursement de l’emprunt, les autres frais (eau, énergie, taxes, etc.) étant les mêmes pour tous.

Au global, le propriétaire de son logement paiera 4,7 années de revenues, alors que ce prix était de seulement 3,4 années en 2003. C’est la conséquence directe de la très forte hausse des prix de l’immobilier depuis le début des années 2000. Un autre élément qui pèse sur les ménages est le montant de l’emprunt, qui passe de 2,2 années de revenus à  3,2. Ce sont les ménages les plus modestes qui sont les plus touchés.

(Source : Les conditions de logement en France - INSEE - Edition 2017).

Les propriétaires de logement en 2017

La France achète !

58 % des ménages sont propriétaires de leurs logements en France, contre 51 % trente ans plus tôt. Mais on retrouve là encore des disparités avec une courbe de propriétaires s’élevant avec l’âge, culminant vers 60 ans avant de redescendre doucement.
Cette courbe est aussi influencée par le taux de crédit pour une génération et par les politiques d’incitation au logement. Le développement du crédit après la Seconde Guerre Mondiale a permis d’ouvrir l’accès à la propriété pour les personnes nées après 1920.
En 2013, la part de ménages de plus de 65 ans propriétaires de leurs logements est de 74 %. Chez les moins de trente ans, le taux est passé de 11 à 14 %. Cela s’explique par un effort plus fort des accédants à la propriété, qui se sont endettés sur des périodes plus longues, qui ont profité des politiques du logement (Prêt à Taux Zéro) et de la baisse des taux des crédits immobiliers.
Les primo-accédants, ceux qui achètent un logement à crédit pour la première fois,  représentent les deux tiers des accédants. Ils sont plus jeunes, ont moins de moyens financiers, achètent des logements neufs dans des immeubles collectifs, dans des communes rurales.
Les multi-propriétaires ne représentent que 15 % des ménages habitant en France. Ce sont surtout des ménages de plus de 50 ans, aisés et résidant en région parisienne. Sur les 7,6 millions de logements non principaux 60 % sont en location, 25 % sont des résidences secondaires, 10 % restent vacants.
 

LE PLAN LOGEMENT MACRON

Le Gouvernement a présenté son Plan stratégique pour le logement mercredi 20 septembre. Un plan qui veut donner de la visibilité et accélérer les choses.

Un Plan stratégique inspiré du programme du candidat Macron

Dans son programme, Emmanuel Macron faisait trois constats. Le parc immobilier, trop ancien, ne correspond plus aux attentes des ménages. La politique du logement est coûteuse et pas « rentable ».  Notre réglementation est trop complexe, empêchant toute souplesse, toute réactivité. A partir de ces constats, le candidat Macron définissait six objectifs, comme l’accélération de la construction de logement, la suppression du frein « logement » pour l’emploi et la mobilité, l’amélioration des conditions de logement des ménages les plus modestes, l’environnement avec  la rénovation des passoires énergétiques, la rénovation urbaine de certaines zones et la réduction des normes dans la construction.
Ces objectifs étaient assortis d’actions définies et certaines détaillées. Ainsi la suppression de la taxe d’habitation  n’a surpris personne. Mais ne pas l’évoquer dans ce plan stratégique est surprenant.

Les trois objectifs de ce plan pour le logement

Des six objectifs du candidat Macron, la Présidence Macron en a retenu trois.  Il faut construire plus, mieux et moins cher. Il faut répondre aux besoins de chacun et protéger les plus fragiles. Il faut améliorer le cadre de vie.
Ces trois objectifs visent les particuliers, qu’ils soient locataires, acheteurs, propriétaires ou sans domicile et les acteurs du logement, constructeurs, collectivités et  bailleurs sociaux.
Au total, 35 mesures sont mises en place, certaines structurantes et d’autres moins fondamentales.  Certaines donnent de la visibilité, loin des politiques annuelles d’incitation fiscale, d’autres veulent accélérer le processus de construction.

Des locataires et des propriétaires très concernés par ces mesures.

Pour les locataires du parc privé, le plan stratégique veut faciliter l’accès au logement avec la création d’un bail mobilité de un à 10 mois sans dépôt de garantie, mais avec la mise en place de Visale, la caution locative sous –utilisée. Ce bail verra la mise en place d’une clause de non solidarité entre les colocataires, toujours avec Visale. La création d’un bail numérique et la chasse aux annonces immobilières trompeuses ressemblent plus à un effet d’annonce  qu’à un élément structurant de la politique du logement.
Dans le parc social ou intermédiaire, l’adaptation du logement aux besoins du ménage passera par l’examen tous les six ans de la situation du locataire. Si le logement ne correspond plus aux besoins du locataire, une solution lui sera proposée.
Les étudiants et les jeunes actifs  sont concernés avec la construction de 80 000 logements, alors que durant les cinq dernières années, il avait été construit 50 000 logements pour ces catégories de locataires. Là encore, la caution locative Visale va favoriser l’accès des étudiants locataires à ces logements, sans condition de ressource ou de distinction de statut. Mais cette garantie Visale n’est pas étendue aux jeunes ayant un contrat de travail à durée déterminée.
La population française, vieillissante, sera incitée à accueillir chez elle un étudiant  au travers d’une exonération d’impôts sur les loyers perçus.
Les acheteurs ne sont pas oubliés, qu’ils achètent pour occuper ou pour louer. Le PTZ (Prêt à taux Zéro) et le dispositif Pinel sont maintenus jusque fin 2021 dans les zones tendues (A, Abis et B1). Dans les zones moins tendues, afin de revitaliser les centres urbains des villes moyennes, le PTZ sera étendu à l’achat d’un logement ancien à rénover.
Pour baisser le prix du foncier, les propriétaires terriens seront incités fiscalement à vendre leur terrain, grâce à un abattement fiscal sur les plus-values dans les zones tendues. Cet abattement va de 70 % si la vente a pour objectif de réaliser de la construction libre à 100 % pour la construction de logements sociaux.
La précarité énergétique est un axe prioritaire, avec les vœux de voir disparaitre les 7 millions de logements mal isolés dans les 10 ans. Cette mesure a été présentée dans le plan Climat du ministre de la Transition écologique et solidaire. Mais on attend plus de détails sur le financement de 4 milliards d’euro, permettant de proposer aux 2,8 millions de ménage en précarité énergétique une solution de rénovation et un plan de financement.
Pour tous les Français, locataires ou propriétaires, jeunes ou moins jeunes, actifs ou pas, le programme de renouvellement urbain verra son budget passer de 5 à 10 milliards d’euros, sans augmentation de la participation de l’Etat. Cela va aussi avec un programme de rénovation et de mise aux normes des logements dans les centres des villes moyennes.
Les personnes sans-abris ne  sont pas oubliées dans ce plan, avec une refonte du logement d’urgence, et la volonté de limiter les solutions précaires des nuitées hôtelières. Cela passe par la mise en production de logements sociaux, la mobilisation du parc privé et l’accompagnement de ces personnes par des plateformes regroupant collectivités et associatifs.
 

Des acteurs institutionnels du logement très partagés.

Une réforme structurelle de la politique du logement est mise en place pour 2018, ce qui devrait améliorer la rentabilité de la politique du logement, politique qui coûte de plus en plus cher, pour un résultat toujours en baisse. La baisse des aides au logement  sans perte de pouvoir d’achat passe par la baisse des loyers dans le parc social.  Pour faire passer cette baisse de revenus des offices publics de HLM, la durée de leur endettement sera allongée, permettant de limiter la charge de cette dette. Le maintien du taux du livret A, dont la collecte finance la construction par les bailleurs sociaux, est la deuxième action en faveur des OPHLM pour faire passer la pilule. L’objectif est de réduire les 18 milliards d’euro dépensés chaque année dans la politique du logement, sans réel impact sur le portefeuille des Français.
Ces aides personnalisées au logement seront versés en fonction des revenus  réels des ayants-droit et non plus selon  les revenus de l’année n-2.
Les constructeurs et les collectivités sont invités à bâtir sur des terrains cédés par l’Etat ou par des particuliers. Un intéressement financier, sans plus de détails pour le moment, incitera les collectivités à construire sur leur territoire, l’Etat facilitant la cession de ses terrains.
Simplifier les normes et agir pour atteindre un résultat.
L’Etat veut fixer des objectifs à atteindre mais ne veut plus rentrer dans le détail de la façon d’y arriver. Cette simplification passe par la volonté de ne plus faire de nouvelles normes dans ce domaine, de limiter les recours abusifs, d’accélérer la phase de conception-réalisation, de généraliser la conception numérique du bâtiment, de dématérialiser les demandes liées à l’urbanisme. Cela devrait permettre d’atteindre le dernier objectif de ce plan stratégique qui est de préparer rapidement l’accueil des Jeux Olympiques de 2024  en France, objectif qui a été rajouté au dernier moment.
 

Du programme Macron au plan logement

Toutes les promesses ou mesures du programme du candidat Macron n’ont pas été reprises dans ce plan stratégique.  Quelles sont les différences ?
La définition des zones tendues devait se faire selon des enjeux d’emploi. Cela ne semble plus le cas, la définition restant celle de la loi ALUR de Mme Duflot.  L’Etat et les intercommunalités ne sont plus parties prenantes dans ces zones tendues, où ils auraient pu intervenir pour  ajuster les règles de construction et d’urbanisation, ou pour intervenir directement dans des « Opérations d’Intérêt National » en s’affranchissant des règles sur les normes de construction , les permis de construire, et en accélérant les procédures liées à l’urbanisme.
Oublié aussi le remplacement des critères d’attribution des logements sociaux par  un système de points, prenant en compte des critères objectifs. Ce qui devait permettre de connaître ses chances d’obtenir ce logement… et du délai d’obtention.
Dans la rénovation des quartiers, il n’est plus question de  retour des services publics, comme l’emploi, la santé et l’éducation.
 
Au final, un plan stratégique,  sans délai de mise en place, sans budget. Malgré tout, ce plan, qualifié de cohérent et non démagogique semble globalement bien accepté par la majorité des intéressés. A l’exception de la baisse des APL pour les locataires et son corollaire, la baisse des loyers par les bailleurs sociaux ou privés, deux baisses imposées par le gouvernement.
 

Logement, le programme du nouveau Président.

Quelle sera la politique du logement du nouveau locataire de l'Elysée ?

L’ex candidat, actuel Président n’oublie pas les ménages les plus modestes. Les critères d’attribution des logements sociaux feront place à un système de points, prenant en compte des critères objectifs. Ce qui permettra de connaître ses chances d’obtenir ce logement… et du délai d’obtention ! Cette politique s’adaptera aux conditions des ménages. Plus question de conserver un logement social si votre situation personnelle  s’est améliorée. Ni de conserver votre appartement  familial de 5 pièces alors que vos enfants ont fini par quitter le nid. Pour lutter contre le mal-logement ou l’absence de logement, l’accent sera mis sur le logement plutôt que sur les hébergements d’urgence. 10 000 places en pension de famille, hausse de l’intermédiation locative et un droit à la domiciliation seront mis en place durant le prochain quinquennat. Sans oublier la suppression de la taxe d’habitation. Elle est annoncée pour 2020, sans plus d’explication que l’exemple l’exonération d’un couple avec deux enfants, ayant un revenu fiscal de référence de 5 000 €.

Logement, le programme du nouveau Président.

Quelle sera la politique du logement du nouveau locataire de l'Elysée ?

D’emblée, dans son programme électoral, le candidat Emmanuel Macron plaçait le logement au cœur de l’accès à l’emploi, de l’environnement et de la fracture sociale. Son approche est pragmatique et son diagnostic sévère. Notre parc immobilier, ancien, ne correspond plus aux attentes et aux besoins actuels. Notre réglementation, trop complexe et trop lourde, empêche  toute souplesse, toute réactivité. Notre politique du logement, très coûteuse,  n’est pas « rentable ». A partir de ces trois constats et avec l’exigence  de partir de l’existant et de viser l’efficacité, Emmanuel Macron s’engage sur six objectifs.
 
Le premier consiste en la construction de logements. Mais là, pas d’objectifs chiffrés, ni d’échéance. Il s’agit plus d’une méthode pour accélérer la construction dans les zones les plus tendues.  Ces zones seront définies selon des enjeux d’emploi, notamment. Les règles de construction et d’urbanisation seront ajustées au niveau intercommunal et non plus communal. L’Etat pourra même intervenir directement dans des « Opérations d’Intérêt National » en s’affranchissant des règles sur les normes, les permis de construire, et en accélérant les procédures.
 
L’emploi est présent dans son deuxième objectif. Le logement ne doit pas être un frein à l’emploi ou à la formation. Un bail « mobilité professionnelle » verra le jour. Ce bail, de trois à douze mois, répondra aux besoins des actifs en mobilité temporaire pour leur formation, en stage ou en période d’essai. Le but est de promouvoir une offre de logement adaptable  aux besoins des actifs.
Toujours sans donner de délais, le président Macron veut construire 60 000 logements pour les étudiants et 20 000 pour les jeunes actifs. Les bailleurs sociaux créeront des « logements jeunes », accessibles sans dépôt de garantie, sans demande de caution. Par contre, le bail ne sera pas renouvelable. Sera t-il défini selon la durée des études ou l’échéance d’un contrat de travail ?

Elections présidentielles 2017 et logement

Alors quelle politique du logement sera faite par le prochain président de la  République ?

Le point sur lequel tout le monde s’accorde est que l’objectif des 500 000 logements construits par an ne participe pas à la politique du logement mais plutôt à celle de l’emploi. Selon un article de Jean Claude Driant (Professeur à l’Ecole d’urbanisme de Paris – Ca m’intéresse, mars 2017),  on n’a jamais eu autant de logements vides en France. Près de 3 millions de logements sont vides, soit 8, 3 % du parc immobilier. Ce chiffre est à relativiser car  il faut rappeler que certains logements sont en cours de travaux, d’autres attendent leurs futurs occupants. Et qu’il faut aussi un taux de vacances de 6 % pour que la machine ne se grippe pas. Vous n’allez pas déménager si jamais votre futur logement est occupé. Le problème est que les logements réellement vides, entre 300 et 600 000, ne sont pas forcément là où sont les personnes en situation de mal logement. La solution ne serait pas dans la quantité, mais dans la qualité et l’innovation. En densifiant certains centres villes désaffectés, en réhabilitant certaines zones post-industrielles, ou en faisant des immeubles de maisons, on diminuerait le poids des charges immobilières dans le budget des ménages. Cela contribuerait aussi à l’aménagement du territoire, expression tombée en désuétude.

La politique du logement devrait se faire au niveau local, au travers de la construction d’immeubles permettant aux Français d’avoir son jardin suspendu. Comme à Montpellier où le toit des nouveaux immeubles est doté d’une villa. Un marché en pleine émergence, en réponse aux séniors qui veulent retourner vers la ville et ses services une fois les enfants partis. Cette politique se construit en réhabilitant les passoires énergétiques, en densifiant certaines zones, en privilégiant la mobilité (500 000 emplois ne seraient pas pourvus, faute de logement, ou de facilité d’en changer).
Les spécialistes de l’urbanisme, les professionnels de la construction, les associations semblent d’accord sur les grandes lignes d’un politique du logement. Certains candidats semblent plus en phase que d’autres. Mais le futur locataire de l’Elysée appliquera-t-il ses promesses de campagne ? 
 

Logement, le programme du nouveau Président.

Quelle sera la politique du logement du nouveau locataire de l'Elysée ?

Mesure liée à l’environnement, la rénovation des logements, ceux qu’on appelle les passoires énergétiques sera un des points de cette politique. Emmanuel Macron se donne un mandat pour rénover la moitié de ces passoires. Ce qui permettra de faire baisser les charges de chauffage et à limiter les émissions des gaz à effet de serre. Un fonds public sera mis en place qui prendra en charge les travaux de rénovation des propriétaires les plus précaires. Le Crédit d’Impôt Transition Energétique sera transformé en prime, à versement immédiat. Ce qui avantage les ménages qui ne seront pas obligés d’avancer durant un an ces sommes d’argent.
La politique du logement passera aussi par la rénovation urbaine de certains quartiers. Il s’agit d’améliorer le quotidien et de favoriser la mixité sociale. S’y ajoute le retour des services publics, comme l’emploi, la santé et l’éducation, qui ont abandonné ces quartiers.
Enfin, le président Macron veut réduire les nouvelles normes dans le domaine de la construction. L’objectif est de limiter le coût et la complexité des constructions avec une promesse « Nous ne créerons pas de nouvelles normes sur le quinquennat ». Mais arrivera-t-il à tenir cette promesse ?
 

Elections présidentielles 2017 et logement

Mais ces programmes, plans, objectifs et propositions sont-ils vraiment en adéquation avec les besoins des français ?

La Fondation de l’Abbé Pierre, dans  son 22e  rapport, présenté le 31 janvier 2017, parle de 4 millions de personnes mal logées et de 12 millions de personnes en situation de fragilité par rapport au logement. Au-delà des chiffres, impressionnants, ce sont des situations dramatiques vécues au quotidien. Si le nombre de loyers impayés n’augmente pas, c’est parce que les locataires fournissent un gros effort financier, consacrant plus de 35 % de leurs revenus aux charges de logement. Mais cet effort financier se fait au détriment du paiement des charges, du confort, principalement du chauffage. 3,5 millions de personnes ont froid dans leur logement, limitant les dépenses de chauffage pour pouvoir payer leur loyer.
Pour tenter de résoudre ces problèmes, la Fondation demande la mise en place de trois axes d’action. Il faut adapter la politique du logement à la diversité des territoires. Cela passe par la mise en place de la prise de  décision au niveau de l’intercommunalité. La Fondation veut agir par le bas, en visant les plus modestes, par l’adoption d’une sécurité sociale du logement et la construction de vrais logements sociaux, à hauteur de 150 000 par an. Le dernier axe consiste à jouer sur l’origine même du mécanisme d’exclusion, en régulant le marché immobilier, en redistribuant la rente foncière. Cette politique du logement est aussi l’occasion de concilier des politiques nationales de l’emploi, de la santé, d’environnement, de mixité.

Elections présidentielles 2017 et logement.

Alors que proposent les candidats ? Nous sommes allés consulter la rubrique « logement » de 5 candidats à l’élection présidentielle.

A en croire le positionnement de ses 4 propositions, de la 139e à la 143e place, sur 144 propositions, le logement n’est pas une priorité de Marine Le Pen. Elle veut faciliter l’accès à la propriété en renforçant les dispositifs de prêts aidés et en améliorant les conditions de rachat par les locataires de leur logement social. Elle veut rationnaliser les normes de construction. La réduction des dépenses de logement des ménages grâce à  un plan d’aide à la construction et à la réhabilitation des logements est un axe de travail. La préférence nationale dans l’attribution des logements sociaux est aussi présente.

Le programme de François Fillon présente dans son programme 15 propositions dédiées au logement. La suppression de l’encadrement des loyers et la mise en place d’un bail accordant des avantages fiscaux au propriétaire est la première de ces propositions. La reconduction des mesures qui fonctionnent, l’accélération des procédures d’expulsion ou la suppression de l’objectif des 500 000 logements construits par an et des APL seraient les axes de cette politique. Il est aussi question de faire de l’intercommunalité l’échelon compétent pour le logement. La requalification des centres villes afin d’en éviter la désertification est à l’ordre du jour.

Emmanuel Macron propose 6 objectifs. Le premier n’est pas inconnu, construire plus de logements là où c’est nécessaire, en plaçant le centre de décision sur l’intercommunalité. Le deuxième point est de faciliter l’accès au logement pour les jeunes et les actifs en mobilité, avec le bail « "mobilité professionnel », sans dépôt de garantie. Il est question d’accélérer la rénovation des logements pour accélérer la transition environnementale.  Accroitre les solutions de logement, garantir la stabilité des normes, relancer le renouvellement urbain des quartiers sont des objectifs classiques. Mais exonérer 4 français sur 5 de la taxe d’habitation l’est moins !

Benoît Hamon a trois propositions pour le logement, dont un plan d’investissement pour la rénovation énergétique des bâtiments. Cela plan réduirait la consommation d’énergie et lutterait contre la précarité énergétique. Il se décline selon trois priorités : la réhabilitation thermique des logements sociaux, un plan d’accompagnement des initiatives privées et une protection des foyers  « énergétiquement précaires ». La seconde proposition est de renforcer la loi SRU, en sanctionnant les communes qui ne respectent pas les quotas sociaux. Enfin, il réunirait les acteurs de la lutte contre l’exclusion afin de sélectionner et généraliser les démarches d’accompagnement qui fonctionnent.

Jean-Luc Mélenchon a intitulé sa politique du logement « pour un logement universel et durable ».  Il veut garantir le droit au logement digne. Il a 5 objectifs. Le premier de ses objectifs est le « zéro sans abri », en interdisant les expulsions. Il veut aussi mobiliser le parc privé pour les besoins prioritaires.  La construction d’un million de logements permettrait le développement de logements de qualité. La  rupture avec la spéculation foncière est à l’ordre du jour, avec la promotion de la propriété publique du foncier. Le dernier point est de rénover le parc existant pour le mettre aux normes écologiques.