Avis CSF

Un regard avisé sur le budget des fonctionnaires

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Les propriétaires de logement en 2017

La France achète. 58 % des ménages sont propriétaires de leurs logements en France, contre 51 % trente ans plus tôt. Mais on retrouve là encore des disparités avec une courbe de propriétaires s’élevant avec l’âge, culminant vers 60 ans avant de redescendre doucement.
Cette courbe est aussi influencée par le taux de crédit pour une génération et par les politiques d’incitation au logement. Le développement du crédit après la Seconde Guerre Mondiale a permis d’ouvrir l’accès à la propriété pour les personnes nées après 1920.
En 2013, la part de ménages de plus de 65 ans propriétaires de leurs logements est de 74 %. Chez les moins de trente ans, le taux est passé de 11 à 14 %. Cela s’explique par un effort plus fort des accédants à la propriété, qui se sont endettés sur des périodes plus longues, qui ont profité des politiques du logement (Prêt à Taux Zéro) et de la baisse des taux des crédits immobiliers.
Les primo-accédants, ceux qui achètent un logement à crédit pour la première fois,  représentent les deux tiers des accédants. Ils sont plus jeunes, ont moins de moyens financiers, achètent des logements neufs dans des immeubles collectifs, dans des communes rurales.
Les multi-propriétaires ne représentent que 15 % des ménages habitant en France. Ce sont surtout des ménages de plus de 50 ans, aisés et résidant en région parisienne. Sur les 7,6 millions de logements non principaux 60 % sont en location, 25 % sont des résidences secondaires, 10 % restent vacants.
 

LE PLAN LOGEMENT MACRON

Le Gouvernement a présenté son Plan stratégique pour le logement mercredi 20 septembre. Un plan qui veut donner de la visibilité et accélérer les choses.

Un Plan stratégique inspiré du programme du candidat Macron

Dans son programme, Emmanuel Macron faisait trois constats. Le parc immobilier, trop ancien, ne correspond plus aux attentes des ménages. La politique du logement est coûteuse et pas « rentable ».  Notre réglementation est trop complexe, empêchant toute souplesse, toute réactivité. A partir de ces constats, le candidat Macron définissait six objectifs, comme l’accélération de la construction de logement, la suppression du frein « logement » pour l’emploi et la mobilité, l’amélioration des conditions de logement des ménages les plus modestes, l’environnement avec  la rénovation des passoires énergétiques, la rénovation urbaine de certaines zones et la réduction des normes dans la construction.
Ces objectifs étaient assortis d’actions définies et certaines détaillées. Ainsi la suppression de la taxe d’habitation  n’a surpris personne. Mais ne pas l’évoquer dans ce plan stratégique est surprenant.

Les trois objectifs de ce plan pour le logement

Des six objectifs du candidat Macron, la Présidence Macron en a retenu trois.  Il faut construire plus, mieux et moins cher. Il faut répondre aux besoins de chacun et protéger les plus fragiles. Il faut améliorer le cadre de vie.
Ces trois objectifs visent les particuliers, qu’ils soient locataires, acheteurs, propriétaires ou sans domicile et les acteurs du logement, constructeurs, collectivités et  bailleurs sociaux.
Au total, 35 mesures sont mises en place, certaines structurantes et d’autres moins fondamentales.  Certaines donnent de la visibilité, loin des politiques annuelles d’incitation fiscale, d’autres veulent accélérer le processus de construction.

Des locataires et des propriétaires très concernés par ces mesures.

Pour les locataires du parc privé, le plan stratégique veut faciliter l’accès au logement avec la création d’un bail mobilité de un à 10 mois sans dépôt de garantie, mais avec la mise en place de Visale, la caution locative sous –utilisée. Ce bail verra la mise en place d’une clause de non solidarité entre les colocataires, toujours avec Visale. La création d’un bail numérique et la chasse aux annonces immobilières trompeuses ressemblent plus à un effet d’annonce  qu’à un élément structurant de la politique du logement.
Dans le parc social ou intermédiaire, l’adaptation du logement aux besoins du ménage passera par l’examen tous les six ans de la situation du locataire. Si le logement ne correspond plus aux besoins du locataire, une solution lui sera proposée.
Les étudiants et les jeunes actifs  sont concernés avec la construction de 80 000 logements, alors que durant les cinq dernières années, il avait été construit 50 000 logements pour ces catégories de locataires. Là encore, la caution locative Visale va favoriser l’accès des étudiants locataires à ces logements, sans condition de ressource ou de distinction de statut. Mais cette garantie Visale n’est pas étendue aux jeunes ayant un contrat de travail à durée déterminée.
La population française, vieillissante, sera incitée à accueillir chez elle un étudiant  au travers d’une exonération d’impôts sur les loyers perçus.
Les acheteurs ne sont pas oubliés, qu’ils achètent pour occuper ou pour louer. Le PTZ (Prêt à taux Zéro) et le dispositif Pinel sont maintenus jusque fin 2021 dans les zones tendues (A, Abis et B1). Dans les zones moins tendues, afin de revitaliser les centres urbains des villes moyennes, le PTZ sera étendu à l’achat d’un logement ancien à rénover.
Pour baisser le prix du foncier, les propriétaires terriens seront incités fiscalement à vendre leur terrain, grâce à un abattement fiscal sur les plus-values dans les zones tendues. Cet abattement va de 70 % si la vente a pour objectif de réaliser de la construction libre à 100 % pour la construction de logements sociaux.
La précarité énergétique est un axe prioritaire, avec les vœux de voir disparaitre les 7 millions de logements mal isolés dans les 10 ans. Cette mesure a été présentée dans le plan Climat du ministre de la Transition écologique et solidaire. Mais on attend plus de détails sur le financement de 4 milliards d’euro, permettant de proposer aux 2,8 millions de ménage en précarité énergétique une solution de rénovation et un plan de financement.
Pour tous les Français, locataires ou propriétaires, jeunes ou moins jeunes, actifs ou pas, le programme de renouvellement urbain verra son budget passer de 5 à 10 milliards d’euros, sans augmentation de la participation de l’Etat. Cela va aussi avec un programme de rénovation et de mise aux normes des logements dans les centres des villes moyennes.
Les personnes sans-abris ne  sont pas oubliées dans ce plan, avec une refonte du logement d’urgence, et la volonté de limiter les solutions précaires des nuitées hôtelières. Cela passe par la mise en production de logements sociaux, la mobilisation du parc privé et l’accompagnement de ces personnes par des plateformes regroupant collectivités et associatifs.
 

Des acteurs institutionnels du logement très partagés.

Une réforme structurelle de la politique du logement est mise en place pour 2018, ce qui devrait améliorer la rentabilité de la politique du logement, politique qui coûte de plus en plus cher, pour un résultat toujours en baisse. La baisse des aides au logement  sans perte de pouvoir d’achat passe par la baisse des loyers dans le parc social.  Pour faire passer cette baisse de revenus des offices publics de HLM, la durée de leur endettement sera allongée, permettant de limiter la charge de cette dette. Le maintien du taux du livret A, dont la collecte finance la construction par les bailleurs sociaux, est la deuxième action en faveur des OPHLM pour faire passer la pilule. L’objectif est de réduire les 18 milliards d’euro dépensés chaque année dans la politique du logement, sans réel impact sur le portefeuille des Français.
Ces aides personnalisées au logement seront versés en fonction des revenus  réels des ayants-droit et non plus selon  les revenus de l’année n-2.
Les constructeurs et les collectivités sont invités à bâtir sur des terrains cédés par l’Etat ou par des particuliers. Un intéressement financier, sans plus de détails pour le moment, incitera les collectivités à construire sur leur territoire, l’Etat facilitant la cession de ses terrains.
Simplifier les normes et agir pour atteindre un résultat.
L’Etat veut fixer des objectifs à atteindre mais ne veut plus rentrer dans le détail de la façon d’y arriver. Cette simplification passe par la volonté de ne plus faire de nouvelles normes dans ce domaine, de limiter les recours abusifs, d’accélérer la phase de conception-réalisation, de généraliser la conception numérique du bâtiment, de dématérialiser les demandes liées à l’urbanisme. Cela devrait permettre d’atteindre le dernier objectif de ce plan stratégique qui est de préparer rapidement l’accueil des Jeux Olympiques de 2024  en France, objectif qui a été rajouté au dernier moment.
 

Du programme Macron au plan logement

Toutes les promesses ou mesures du programme du candidat Macron n’ont pas été reprises dans ce plan stratégique.  Quelles sont les différences ?
La définition des zones tendues devait se faire selon des enjeux d’emploi. Cela ne semble plus le cas, la définition restant celle de la loi ALUR de Mme Duflot.  L’Etat et les intercommunalités ne sont plus parties prenantes dans ces zones tendues, où ils auraient pu intervenir pour  ajuster les règles de construction et d’urbanisation, ou pour intervenir directement dans des « Opérations d’Intérêt National » en s’affranchissant des règles sur les normes de construction , les permis de construire, et en accélérant les procédures liées à l’urbanisme.
Oublié aussi le remplacement des critères d’attribution des logements sociaux par  un système de points, prenant en compte des critères objectifs. Ce qui devait permettre de connaître ses chances d’obtenir ce logement… et du délai d’obtention.
Dans la rénovation des quartiers, il n’est plus question de  retour des services publics, comme l’emploi, la santé et l’éducation.
 
Au final, un plan stratégique,  sans délai de mise en place, sans budget. Malgré tout, ce plan, qualifié de cohérent et non démagogique semble globalement bien accepté par la majorité des intéressés. A l’exception de la baisse des APL pour les locataires et son corollaire, la baisse des loyers par les bailleurs sociaux ou privés, deux baisses imposées par le gouvernement.
 

Logement, le programme du nouveau Président.

Quelle sera la politique du logement du nouveau locataire de l'Elysée ?

L’ex candidat, actuel Président n’oublie pas les ménages les plus modestes. Les critères d’attribution des logements sociaux feront place à un système de points, prenant en compte des critères objectifs. Ce qui permettra de connaître ses chances d’obtenir ce logement… et du délai d’obtention ! Cette politique s’adaptera aux conditions des ménages. Plus question de conserver un logement social si votre situation personnelle  s’est améliorée. Ni de conserver votre appartement  familial de 5 pièces alors que vos enfants ont fini par quitter le nid. Pour lutter contre le mal-logement ou l’absence de logement, l’accent sera mis sur le logement plutôt que sur les hébergements d’urgence. 10 000 places en pension de famille, hausse de l’intermédiation locative et un droit à la domiciliation seront mis en place durant le prochain quinquennat. Sans oublier la suppression de la taxe d’habitation. Elle est annoncée pour 2020, sans plus d’explication que l’exemple l’exonération d’un couple avec deux enfants, ayant un revenu fiscal de référence de 5 000 €.

Logement, le programme du nouveau Président.

Quelle sera la politique du logement du nouveau locataire de l'Elysée ?

D’emblée, dans son programme électoral, le candidat Emmanuel Macron plaçait le logement au cœur de l’accès à l’emploi, de l’environnement et de la fracture sociale. Son approche est pragmatique et son diagnostic sévère. Notre parc immobilier, ancien, ne correspond plus aux attentes et aux besoins actuels. Notre réglementation, trop complexe et trop lourde, empêche  toute souplesse, toute réactivité. Notre politique du logement, très coûteuse,  n’est pas « rentable ». A partir de ces trois constats et avec l’exigence  de partir de l’existant et de viser l’efficacité, Emmanuel Macron s’engage sur six objectifs.
 
Le premier consiste en la construction de logements. Mais là, pas d’objectifs chiffrés, ni d’échéance. Il s’agit plus d’une méthode pour accélérer la construction dans les zones les plus tendues.  Ces zones seront définies selon des enjeux d’emploi, notamment. Les règles de construction et d’urbanisation seront ajustées au niveau intercommunal et non plus communal. L’Etat pourra même intervenir directement dans des « Opérations d’Intérêt National » en s’affranchissant des règles sur les normes, les permis de construire, et en accélérant les procédures.
 
L’emploi est présent dans son deuxième objectif. Le logement ne doit pas être un frein à l’emploi ou à la formation. Un bail « mobilité professionnelle » verra le jour. Ce bail, de trois à douze mois, répondra aux besoins des actifs en mobilité temporaire pour leur formation, en stage ou en période d’essai. Le but est de promouvoir une offre de logement adaptable  aux besoins des actifs.
Toujours sans donner de délais, le président Macron veut construire 60 000 logements pour les étudiants et 20 000 pour les jeunes actifs. Les bailleurs sociaux créeront des « logements jeunes », accessibles sans dépôt de garantie, sans demande de caution. Par contre, le bail ne sera pas renouvelable. Sera t-il défini selon la durée des études ou l’échéance d’un contrat de travail ?

Elections présidentielles 2017 et logement

Alors quelle politique du logement sera faite par le prochain président de la  République ?

Le point sur lequel tout le monde s’accorde est que l’objectif des 500 000 logements construits par an ne participe pas à la politique du logement mais plutôt à celle de l’emploi. Selon un article de Jean Claude Driant (Professeur à l’Ecole d’urbanisme de Paris – Ca m’intéresse, mars 2017),  on n’a jamais eu autant de logements vides en France. Près de 3 millions de logements sont vides, soit 8, 3 % du parc immobilier. Ce chiffre est à relativiser car  il faut rappeler que certains logements sont en cours de travaux, d’autres attendent leurs futurs occupants. Et qu’il faut aussi un taux de vacances de 6 % pour que la machine ne se grippe pas. Vous n’allez pas déménager si jamais votre futur logement est occupé. Le problème est que les logements réellement vides, entre 300 et 600 000, ne sont pas forcément là où sont les personnes en situation de mal logement. La solution ne serait pas dans la quantité, mais dans la qualité et l’innovation. En densifiant certains centres villes désaffectés, en réhabilitant certaines zones post-industrielles, ou en faisant des immeubles de maisons, on diminuerait le poids des charges immobilières dans le budget des ménages. Cela contribuerait aussi à l’aménagement du territoire, expression tombée en désuétude.

La politique du logement devrait se faire au niveau local, au travers de la construction d’immeubles permettant aux Français d’avoir son jardin suspendu. Comme à Montpellier où le toit des nouveaux immeubles est doté d’une villa. Un marché en pleine émergence, en réponse aux séniors qui veulent retourner vers la ville et ses services une fois les enfants partis. Cette politique se construit en réhabilitant les passoires énergétiques, en densifiant certaines zones, en privilégiant la mobilité (500 000 emplois ne seraient pas pourvus, faute de logement, ou de facilité d’en changer).
Les spécialistes de l’urbanisme, les professionnels de la construction, les associations semblent d’accord sur les grandes lignes d’un politique du logement. Certains candidats semblent plus en phase que d’autres. Mais le futur locataire de l’Elysée appliquera-t-il ses promesses de campagne ? 
 

Logement, le programme du nouveau Président.

Quelle sera la politique du logement du nouveau locataire de l'Elysée ?

Mesure liée à l’environnement, la rénovation des logements, ceux qu’on appelle les passoires énergétiques sera un des points de cette politique. Emmanuel Macron se donne un mandat pour rénover la moitié de ces passoires. Ce qui permettra de faire baisser les charges de chauffage et à limiter les émissions des gaz à effet de serre. Un fonds public sera mis en place qui prendra en charge les travaux de rénovation des propriétaires les plus précaires. Le Crédit d’Impôt Transition Energétique sera transformé en prime, à versement immédiat. Ce qui avantage les ménages qui ne seront pas obligés d’avancer durant un an ces sommes d’argent.
La politique du logement passera aussi par la rénovation urbaine de certains quartiers. Il s’agit d’améliorer le quotidien et de favoriser la mixité sociale. S’y ajoute le retour des services publics, comme l’emploi, la santé et l’éducation, qui ont abandonné ces quartiers.
Enfin, le président Macron veut réduire les nouvelles normes dans le domaine de la construction. L’objectif est de limiter le coût et la complexité des constructions avec une promesse « Nous ne créerons pas de nouvelles normes sur le quinquennat ». Mais arrivera-t-il à tenir cette promesse ?
 

Elections présidentielles 2017 et logement

Mais ces programmes, plans, objectifs et propositions sont-ils vraiment en adéquation avec les besoins des français ?

La Fondation de l’Abbé Pierre, dans  son 22e  rapport, présenté le 31 janvier 2017, parle de 4 millions de personnes mal logées et de 12 millions de personnes en situation de fragilité par rapport au logement. Au-delà des chiffres, impressionnants, ce sont des situations dramatiques vécues au quotidien. Si le nombre de loyers impayés n’augmente pas, c’est parce que les locataires fournissent un gros effort financier, consacrant plus de 35 % de leurs revenus aux charges de logement. Mais cet effort financier se fait au détriment du paiement des charges, du confort, principalement du chauffage. 3,5 millions de personnes ont froid dans leur logement, limitant les dépenses de chauffage pour pouvoir payer leur loyer.
Pour tenter de résoudre ces problèmes, la Fondation demande la mise en place de trois axes d’action. Il faut adapter la politique du logement à la diversité des territoires. Cela passe par la mise en place de la prise de  décision au niveau de l’intercommunalité. La Fondation veut agir par le bas, en visant les plus modestes, par l’adoption d’une sécurité sociale du logement et la construction de vrais logements sociaux, à hauteur de 150 000 par an. Le dernier axe consiste à jouer sur l’origine même du mécanisme d’exclusion, en régulant le marché immobilier, en redistribuant la rente foncière. Cette politique du logement est aussi l’occasion de concilier des politiques nationales de l’emploi, de la santé, d’environnement, de mixité.

Elections présidentielles 2017 et logement.

Alors que proposent les candidats ? Nous sommes allés consulter la rubrique « logement » de 5 candidats à l’élection présidentielle.

A en croire le positionnement de ses 4 propositions, de la 139e à la 143e place, sur 144 propositions, le logement n’est pas une priorité de Marine Le Pen. Elle veut faciliter l’accès à la propriété en renforçant les dispositifs de prêts aidés et en améliorant les conditions de rachat par les locataires de leur logement social. Elle veut rationnaliser les normes de construction. La réduction des dépenses de logement des ménages grâce à  un plan d’aide à la construction et à la réhabilitation des logements est un axe de travail. La préférence nationale dans l’attribution des logements sociaux est aussi présente.

Le programme de François Fillon présente dans son programme 15 propositions dédiées au logement. La suppression de l’encadrement des loyers et la mise en place d’un bail accordant des avantages fiscaux au propriétaire est la première de ces propositions. La reconduction des mesures qui fonctionnent, l’accélération des procédures d’expulsion ou la suppression de l’objectif des 500 000 logements construits par an et des APL seraient les axes de cette politique. Il est aussi question de faire de l’intercommunalité l’échelon compétent pour le logement. La requalification des centres villes afin d’en éviter la désertification est à l’ordre du jour.

Emmanuel Macron propose 6 objectifs. Le premier n’est pas inconnu, construire plus de logements là où c’est nécessaire, en plaçant le centre de décision sur l’intercommunalité. Le deuxième point est de faciliter l’accès au logement pour les jeunes et les actifs en mobilité, avec le bail « "mobilité professionnel », sans dépôt de garantie. Il est question d’accélérer la rénovation des logements pour accélérer la transition environnementale.  Accroitre les solutions de logement, garantir la stabilité des normes, relancer le renouvellement urbain des quartiers sont des objectifs classiques. Mais exonérer 4 français sur 5 de la taxe d’habitation l’est moins !

Benoît Hamon a trois propositions pour le logement, dont un plan d’investissement pour la rénovation énergétique des bâtiments. Cela plan réduirait la consommation d’énergie et lutterait contre la précarité énergétique. Il se décline selon trois priorités : la réhabilitation thermique des logements sociaux, un plan d’accompagnement des initiatives privées et une protection des foyers  « énergétiquement précaires ». La seconde proposition est de renforcer la loi SRU, en sanctionnant les communes qui ne respectent pas les quotas sociaux. Enfin, il réunirait les acteurs de la lutte contre l’exclusion afin de sélectionner et généraliser les démarches d’accompagnement qui fonctionnent.

Jean-Luc Mélenchon a intitulé sa politique du logement « pour un logement universel et durable ».  Il veut garantir le droit au logement digne. Il a 5 objectifs. Le premier de ses objectifs est le « zéro sans abri », en interdisant les expulsions. Il veut aussi mobiliser le parc privé pour les besoins prioritaires.  La construction d’un million de logements permettrait le développement de logements de qualité. La  rupture avec la spéculation foncière est à l’ordre du jour, avec la promotion de la propriété publique du foncier. Le dernier point est de rénover le parc existant pour le mettre aux normes écologiques.