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Un regard avisé sur le budget des fonctionnaires

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Encadrement des loyers à Paris, augmentation le 1er août 2017

L’encadrement des loyers a été mis en place à Paris  le 1er aout 2015. Un nouvel arrêté préfectoral, publié en juin dernier, actualise le prix au m² des logements du privé. Selon le journal « Particulier à Particulier », l’augmentation est d’environ 1 à 2 %, soit moins de 1 €/m²/mois. Cette augmentation va à l'inverse de la baisse des loyers constatée dans l'ensemble du territoire, baisse de 0,6 % enmoyenne, dans les deux tiers des villes de plus de 100 000 habitants.

Le fonctionnement de l’encadrement des loyers
Les locataires qui ont signé un bail depuis le 1er aout 2016 sont concernés par le nouvel arrêté préfectoral. Cet arrêté modifie le prix au m² des habitations privées situées dans Paris. Ce prix varie selon différents critères. L’adresse est le premier critère. Paris est divisé en 80 quartiers correspondant à 14 secteurs géographiques. L’époque de construction joue aussi. Vous ne payez pas le même prix si votre immeuble a été construit avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1971 et 1990 ou après 1990.
Lors de la signature d'un nouveau bail ou d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne peut dépasser de 20 % un loyer de référence. Il existe une exception  en cas de  "complément de loyer" lié à des caractéristiques de localisation ou de confort. Si vous êtes au rez-de-chaussée sur cours, vous ne payez pas le même loyer qu’au 5e avec vue sur la Tour Eiffel.

L’encadrement des loyers, dans la pratique.
Après avoir constaté une baisse des loyers sur seulement 15 % des logements loués, soit une baisse de loyer variant de 80 à 100 € par mois., le marché enregistre une baisse des loyers à Paris de  Cette baisse se fait surtout ressentir sur les petites surfaces. A Paris, on peut trouver des appartements de 1 ou 2 pièces,  moins chers que de l’autre côté du périphérique. Un des objectifs de la loi qui était de limiter les dérives sur les petites surfaces est atteint… à  Paris !
L’association nationale de défense des consommateurs et usagers CLCV a montré que 42 % des loyers ne respectent pas l’encadrement. Ces loyers affichent un surplus moyen de 145 euros/mois. En cause, la mise en avant indue de caractéristiques exceptionnelles. Un parking, une cave, un balcon ou une vue dégagée deviennent des arguments  pour augmenter le loyer au m².
Un autre aspect négatif mis en avant par les professionnels, est l’augmentation « sans cause ».  Certains loyers, inférieurs au loyer de référence, ont été augmentés par les propriétaires lors du renouvellement. Et ce avec l’accord de la loi, celle-ci ne fixant pas d’interdiction ou de limite dans ce cas.  
Les professionnels de l’immobilier ont aussi constaté des dérives géographiques.  Dans une rue commerçante du 17e arrondissement, un appartement  de 3 pièces, construit avant 1946, loué nu,  a un loyer de référence de 21,70 €/m². Dans l’immeuble d’en face, aux mêmes conditions, la référence est de 22,90 €/m². Au 1er aout, le prix dans le premier immeuble ne bougera pas mais sera de 23,10 € en face. Pour quelles raisons ?
Les litiges se multiplient entre propriétaires et bailleurs, mais le nombre de plaintes reste limité.  La crainte de ne pas voir son bail renouvelé n’est pas loin.

L’extension du domaine de l’encadrement
Dans ces conditions, faut-il demander l’extension de ce dispositif à 1 551 villes de 30 agglomérations ?  C’est ce que réclame l’association CLCV, indiquant que la loi est très mal appliquée. La loi doit s’appliquer dans toutes les « zones tendues », et pas seulement là où une volonté politique impose son application, comme à Paris ou Lille.
Emmanuelle COSSE, ministre du Logement, avait indiqué en avril 2016 que l’encadrement des loyers serait effectif d’ici la fin de l’année 2016 à Lille. C'était une volonté politique de Martine Aubry, maire de Lille. Un arrêté préfectoral a mis en place cet encadrement, effectif depuis le 1er février 2017, à Lille, Hellemmes et Lomme.
Le site encadrementdesloyers.gouv.fr propose des données sur l'agglomération lilloise, afin de permettre aux locataires de connaître le loyer de référence.

Le 29 juin 2016, la Ministre du logement déclare qu’elle a signé un arrêté permettant d’étendre cet encadrement. Cela concerne 412 communes de la petite et de la grande couronne parisienne. Cette mesure ne sera pas mise en place avant 2018. C’est le temps que l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne recueille suffisamment de données fiables pour établir un loyer de référence.
Quant à Grenoble, la ville finalise son observation des loyers, étape préalable à l’instauration d’un encadrement. Une chose est sure, l’observation des loyers fonctionne correctement avec 25 observatoires couvrant 28 agglomérations. Mais cette observation des loyers  de 30 % de la population n’est pas synonyme d’encadrement. Paris est toujours une exception.

AVIS  CSF : A Berlin, ça ne marche pas ! Mis en place depuis le 1er juin 2015, le dispositif avait été anticipé. Les propriétaires ont augmenté leur loyer avant le passage de cette réglementation. Ce dispositif est aussi peu transparent, empêchant les locataires d’avoir des informations sur l’ancien loyer. Et aucune sanction n’est prévue. En moyenne, les loyers dépassent de 30 % la limite fixée. Au final, 58 procédures ont été lancées par des locataires mécontents. Sur 100 000 contrats de location durant cette période, c’est peu.
 

Les taux d'intérêt peuvent-ils encore baisser ?

Le niveau historiquement bas des taux d'intérêt doit faire réfléchir

 
 
 
Lorsque l’on veut éviter de jouer les devins, il est préférable d’asseoir sa réflexion sur les tendances. En effet, qui peut affirmer sérieusement que les taux vont encore baisser, de combien et sur quelle période ? En revanche, il est possible de rappeler que les taux sont actuellement bas et qu’ils sont sur une tendance baissière depuis juin 2007. A cette date, l’OAT (Obligation Assimilable du Trésor) 10 ans, qui sert de référence pour les taux fixes des prêts immobiliers, était à 4.69 %. Fin 2007, l’OAT 10 ans était à 3,40%. La diminution de ce taux n'a fait que s'amplifier. Début 2014, il était de 2,49 % ; fin 2014, il avait chuté à 0,83 % !. Il a poursuivi sa descente pour être en septembre 2016 à 0,15%. En février 2017, il remonte à 1,14 % avant de retomber à 0,62 % début septembre 2017 (source : Banque de France, www.banque-france.fr).

Si l’on observe l’EURIBOR 1 an qui est l’indice de référence pour les prêts immobiliers à taux variables, la baisse est aussi nette : 4.5% en juin 2007, un rebond à 5.3% l’année suivante, puis une chute à 1,6 % en juin 2009, pour une stabilisation autour de 0,5% ! En août 2014, l'EURIBOR 1 an était à 0,47% et la chute s'est prolongée puisqu'en avril 2016 il est à 0,058 % et en septembre 2017, il est négatif à  -0,166 % (source : Association Française des Sociétés financières, www.asf-france.com).

L'avis du CSF. On peut vraiment parler de baisse historique, et ce, malgré les yoyos enregistrés en 2017. Dans ces conditions, il est d'autant plus intéressant d'acheter son logement, sa résidence secondaire ou locative, que les placements financiers sécurisés ont des rendements très faibles. A titre d'exemple, la rémunération du Livret A est de 0,75%.

 

 

Comment estimer le prix de mon logement ?

Frais d'agence et estimation du bien


Les frais d'agence immobilière.

Si vous passez par une agence immobilière, sachez que les frais oscillent entre 3% et 7% du montant du bien. Tout dépend de l'endroit où vous vendez votre logement. En région parisienne, il est possible de négocier ces frais autour de 3% car le montant de l'acquisition est élevé, donc une rémunération plus conséquente pour le notaire pour qui le travail sera le même que pour une acquisition en province où les prix de vente sont plus faibles.
Avis CSF : les frais d'agence se discutent. Ils sont le fruit d'une négociation entre le vendeur et l'agence. Bien évidemment, vous pouvez aussi décider de vendre votre bien en direct, notamment sur des sites comme leboncoin ou duparticulierauparticulier. Dans ce cas, l'avis du CSF est de ne pas gonfler le prix car il faut qu'il y ait un vrai économique pour l'acheteur de passer en direct avec vous et non via une agence.


L'estimation immobilière.

Pour estimer le prix de votre logement, vous pouvez passer par les agences immobilières proches de chez vous. Cela vous permettra d'avoir des renseignements sur le prix de vente des autres biens situés à proximité de votre habitation. Mais, soyez sûr que l'agent immobilier attendra de vous que vous le signiez un mandat de vente. C'est de bonne guerre. Il vous rend un service en estimant votre bien, en échange, il souhaite que vous lui permettiez de le mettre en vente dans son agence.
Avis CSF : avant de croiser la route d'un agent immobilier, il est possible d'avoir une vision précise de ce que vaut votre bien via l'outil de simulation proposé sur le site du CSF. Gratuit et sans engagement, il donne une premières information fiable qui vous permettra de prendre votre décision de le vendre en direct ou via une ou plusieurs agences immobilières.
Pour estimer votre bien, cliquez ici.

Le TAEA (Taux Annuel Effectif de l'Assurance) démarre

Comparez les offres grâce au nouveau taux d'assurance du prêt

Afin de mieux comparer les offres de crédit, le législateur a décidé de contraindre les professionnels du marché à communiquer sur  le coût de l'assurance emprunteur. De même qu'il y a un TEG (Taux Effectif Global) qui permet de comparer le coût du crédit seul, il y a désormais un TAEA (Taux Annuel Effectif de l'Assurance) qui isole le coût lié à l'assurance décès-invalidité-incapacité de travail de l'emprunteur. Le calcul de ce TAEA est obligatoire pour les prêts personnels comme pour les crédits immobiliers. Inscrit dans la loi du 26 juillet 2013, le TAEA attend toujours les décrets d'application qui en fixeront les modalités exactes. A fin août 2014, ce n'était pas encore le cas.

Avis CSF : éclairer le consommateur est toujours appréciable. En permettant de donner le coût en euros de l’assurance (par mois et au total du crédit) le législateur pousse les professionnels du secteur à plus de transparence. Mais attention, le prix ne doit pas cacher les garanties. Une assurance ne vaut que par la couverture qu'elle apporte. L'avis du CSF est donc d'inciter les consommateurs à s'interroger sur le niveau de garanties qu'ils attendent avant de se pencher sur le prix.

Faut-il prendre un prêt relais ?

Une solution souvent incontournable

Soyons francs. L'idéal serait de revendre son bien de façon concomitante avec l'achat du nouveau. La réalité montre que c'est peu souvent la réalité. Il y a deux écoles. Les propriétaires qui préfèrent avoir vendu avant d'acheter. L'avantage c'est que les fonds sont directement disponibles. L'inconvénient est qu'il est souvent nécessaire de prendre une location le temps de trouver le nouveau bien. La 2ème pratique est l'inverse. Déjà s'attacher à trouver son nouveau logement, faire une offre avant de décider de vendre son bien. L'avantage est d'éviter une location provisoire et donc économiser un déménagement et des loyers. L'inconvénient, c'est qu'une fois engagé sur le nouveau bien, il faut se dépêcher de vendre son logement.
 
L'avis du CSF. Chaque situation est différente et l'idée n'est pas de prendre partie pour l'une ou l'autre des deux stratégies. Les débats sur le prêt relais sont souvent hoûleux, surtout quand le marché du logement se tend et qu'il est difficile de vendre. Pour autant, les règles de prudence pour le prêt relais sont les mêmes que pour les autres crédits. La première est de bien estimer votre plan de financement. Ne pas surestimer le prix de vente de son logement, ce qui est fréquent. Mieux vaut sous-estimer que sur-estimer son bien. La deuxième est de rester raisonnable dans son projet d'acquisition. Il faut savoir renoncer à un appartement ou une maison séduisante mais dont le prix excède, même légèrement,  vos capacités financières. En effet, il est très fréquent d'avoir à assumer des frais une fois dans les murs : une isolation insuffisante, une installation électrique défaillante, une dépense de co-propriété... autant de situations classiques qui nécessitent une prise en charge rapide. Le prêt relais est une solution. Son montant est de 70% à 80% de la valeur de votre logement. Une estimation pourra être demandée par l'établissement prêteur. La durée de remboursement est souvent de 1 an. Prévoyez déjà la situation où vous  n'auriez pas réussi à vendre dans les 12 mois, en préparant une prolongation d'un an. Dernier conseil, ne pas être trop gourmand. Mieux vaut accepter une offre d'achat un peu moins importante que prévu plutôt que d'être contraint et stressé par son prêt relais.

Faut-il accéder à la propriété quand on est jeune ?

Certaines mesures destinées à faciliter l'achat de son logement profitent tout particulièrement aux jeunes

Révolue l'époque où on attendait longtemps avant d'acheter son logement. La génération née dans les années 50 faisait sa première acquisition autour de l'âge de 32 ans… Aujourd'hui, c'est autour de 24 ans que la génération des années 80 réalise son premier achat immobilier. 1 jeune sur 5 est propriétaire ! Au CSF, on le sait bien : les jeunes fonctionnaires ont des projets immobiliers sérieux et réalistes ; en 2016, un contact sur cinq était une personne ou un couple de moins de 30 ans.
 
Le prêt à taux zéro (PTZ) est un soutien privilégié pour les jeunes ; sans intérêt, avec un différé de remboursement, il va alléger la charge des autres prêts. Le point positif est que depuis 2016, le gouvernement a décidé de rendre le prêt à taux zéro de nouveau accessible dans l'ancien, à condition toutefois que vous réalisiez des travaux visant à améliorer l'isolation thermique du logement.  Pour l'achat d'une première résidence, votre PTZ peut représenter jusqu'à 40% du coût total de votre acquisition. 
 
Le Prêt à l'accession sociale, pour l'acquisition d'un logement ou le financement de travaux dans la résidence principale, peut financer jusqu'à 90 % du projet s'il est associé à un prêt à taux zéro. Une majorité de primo-accédants, - essentiellement des jeunes - peut en bénéficier.
Pour réaliser des travaux d'isolation ou d'économies d'énergie, des dispositifs de prêts bonifiés se mettent en place.

Avis CSF : pour optimiser son plan de financement, il faut mobiliser toutes les aides. Il y a le Prêt à Taux Zéro dont les conditions ont changé au 1er trimestre 2016. Il y a le Prêt Accession Sociale qui présente l'avangage d'ouvrir droit à l'APL (Aide Personnalisée au Logement). Mais il y a également des prêts aidés consentis par votre administration ou entreprise, par certaines villes (Lyon, Paris, Nantes...) ou par les Conseils généraux et régionaux. Certains établissements comme le CSF sont particulièrement pour utiliser ces aides dans le plan de financement et diminuer ainsi le coût du projet.
Pour simuler votre prêt immobilier, cliquez ici.
 

Que choisir entre hypothèque et caution ?

L'hypothèque et la caution sont deux types de garantie du prêt immobilier.

Pour qu'une banque ou un organisme de crédit vous consente un prêt, il vous est demandé d'apporter une garantie. Bien souvent, il s'agit d'une hypothèque ou d'une caution solidaire.

L'hypothèque fait peur. Elle signifie que si vous ne remboursez pas votre crédit immobilier, le prêteur peut saisir votre logement pour le mettre en vente et récupérer ainsi les sommes avancées. Elle présente aussi l'inconvénient de prendre des frais de levée d'hypothèque si vous revendez votre bien avant le terme du prêt.

La caution consiste à verser dans un "pot commun" un pourcentage du montant du prêt. En cas d'impayé, c'est dans ce "pot commun" qu'est pris le montant dû au prêteur. A l'inverse de l'hypothèque, la caution présente l'avantage d'être en partie restituable à condition que votre prêt se soit déroulé sans incidents.

La caution constitue donc une alternative intéressante à l'hypothèque. Reste à bien comparer le coût de ces deux garanties car, en immobilier, chaque cas est différent.